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【裁判要旨】當事人之間為告貸担保而签定《商品房交易合同》，并打點衡宇移交和存案挂号，但两邊并未構成真正的衡宇交易合同瓜葛。在人民法院因履行案件就该衡宇查封以後，不管该衡宇的名义買受人是不是構成以物抵债或以告貸變化為购房款，都不克不及扭轉《商品房交易合同》系為告貸担保的性子。名义買受人（案外人）對该衡宇享有的權力不克不及解除人民法院對作為该衡宇現實所有權人（被履行人）的履行。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 决 书
（2019）最高法民终1548号
上訴人（原审原告）：北京首都遊览團體有限责任公司。居处地：北京市向阳區雅宝路淫乱*。
法定代表人：段强，该公司董事长。
拜托訴訟代辦署理人：耿智强，北京市海勤状師事件所状師。
拜托訴訟代辦署理人：孙新昱，北京市海勤状師事件所状師。
被上訴人（原审被告）：黑龙江華風家俱装潢質料市場有限公司。居处地：黑龙江省哈尔滨市南岗區文林街與海城街西南角。
法定代表人：程凤江，该公司董事长。
拜托訴訟代辦署理人：耿成岩，黑龙江承平洋状師事件所状師。
拜托訴訟代辦署理人：周垚，黑龙江元辰状師事件所状師。
被上訴人（原审被告）：黑龙江省北亚房地產综合開辟有限公司。居处地：黑龙江省哈尔滨市南岗區集中區赣水路**。
法定代表人：徐健菲，该公司总司理。
拜托訴訟代辦署理人：孙卫宏，北京市尚公状師事件所状師。
上訴人北京首都遊览團體有限责任公司（如下简称首旅團體）因與被上訴人黑龙江華風家俱装潢質料市場有限公司（如下简称華風家俱公司）、黑龙江省北亚房地產综合開辟有限公司（如下简称北亚公司）申请履行人履行贰言之訴一案，不平黑龙江省高档人民法院（如下简称一审法院）（2018）黑民初341号民事裁决（如下简称一审裁决），向本院提起上訴。本院受理後，依法構成合议庭公然開庭举行了审理。首旅團體的拜托訴訟代辦署理人耿智强、孙新昱，華風家俱公司的拜托訴訟代辦署理人耿成岩、周垚，北亚公司的拜托訴訟代辦署理人孙卫宏到庭加入訴訟。本案現已审理闭幕。
首旅團體上訴哀求：撤消一审裁决，裁决准予對位于哈尔滨市南岗區湘江路、嵩山路、赣水路街坊的華風國際商城項目B2栋1单位101号、B2栋2单位101号衡宇（如下简称案涉衡宇）的履行或将案件發還一审法院重审；一审、二审訴訟用度由華風家俱公司、北亚公司包袱。重要究竟和来由：（一）一审裁决合用法令毛病。一审裁决認定華風家俱公司與黑龙**風房地產開辟有限公司（如下简称華風房地產公司）不属于法令意义上的联系關系瓜葛存在毛病；一审裁决認定本案的审理范畴不包含認定華風家俱公司與華風房地產公司之間的真實法令瓜葛，亦不包含認定签定案涉《商品房交易合同》是為了告貸供给担保的合同目标，均有毛病。（二）一审裁决認定重要究竟缺少證据證實，包含北亚公司承認華風房地產公司有權代表北亚公司移交衡宇；案涉《商品房交易合同》的签定是為華風家俱公司的告貸供给担保；華風房地產公司有權以房抵债。（三）華風家俱公司履行贰言之訴應予驳回。本案不该當合用《最高人民法院關于人民法院打點履行贰言和复议案件若干問题的劃定》（如下简称《履行贰言和复议劃定》）第二十八条劃定。即使根据该条，華風家俱公司在人民法院查明以前未签定正當有用的书面交易合同，未在人民法院查封以前正當占据案涉衡宇，華風家俱公司亦未付出购房款，并對未打點過户挂号存在错误。
華風家俱公司答辩称，首旅團體的訴訟哀求應予驳回，一审、二审訴訟用度由首旅團體包袱。重要究竟和来由：（一）一审裁决合用法令准确。首旅團體将公司之間的一般联系關系同等于人格混淆没有究竟和法令根据。華風房地產公司有權對外贩賣衡宇，北亚公司對此承認，案涉《商品房交易合同》是北亚公司、華風房地產公司及華風家俱公司的真實意思暗示。案涉告貸已轉化為已付购房款，并不是告貸的担保。本案不属于《中華人民共和國民法总则》第一百四十六条劃定的情景，一审裁决認定為以房抵债的概念虽有偏颇，但于裁判成果并没有影响。（二）一审裁决認定北亚公司承認華風房地產公司有權代表北亚公司移交衡宇有究竟按照。案涉《互助開辟协定》《商品房交易合同》《衡宇移交书》可以或许構成證据链。華風家俱公司與華風房地產公司之間的告貸已轉化為购房款，案涉《许诺函》已终止告貸合同瓜葛。告貸金额與购房款之間不彻底相称不影响衡宇交易瓜葛的建立。（三）一审裁决合用法令准确。華風家俱公司在人民法院查封以前已签定衡宇交易合同，案涉《衡宇移交书》記录向華風家俱公司交付钥匙而北亚公司不持贰言，華風家俱公司的告貸已轉化為购房款，華風家俱公司對案涉衡宇未打點過户的缘由是案涉項目未完工驗收。
北亚公司答辩称，（一）首旅團體與北亚公司之間有另案不予履行仲裁判决之訴，而本案则是基于另案仲裁判决引發的，首旅團體申请履行标的不真實，本案理當期待另案的裁判成果。（二）北亚公司與華風家俱公司的联系關系企業華風房地產公司存在互助開辟法令瓜葛，北亚公司承認華風房地產公司向華風家俱公司贩賣，但不承認两邊之間的資金来往。（三）華風家俱公司與華風房地產公司之間是不是構成由告貸瓜葛變化為衡宇交易瓜葛，北亚公司對此不知情。
首旅團體向一审法院告状哀求：准予履行案涉衡宇；案件受理费由華風家俱公司、北亚公司包袱。
一审法院查明：2006年11月22日，首旅團體根据其與北亚公司商定的仲裁条目向北京仲裁委員會（如下简称北京仲裁委）申请仲裁。北京仲裁委于2007年4月10日作出（2007）京仲裁字第0307号仲裁判决。该判决認定，2006年3月，首旅團體與北亚公司签定《關于哈尔滨華風國贸中間旅店（暂命名）之讓渡协定》，首旅團體受讓北亚公司開辟扶植的哈尔滨華風國贸中間旅店項目，買賣代价8亿元。首旅團體于2006年4月7日付出定金1.5亿元、预支款4.5亿元。北亚公司存在未按约按时間完成工程進度、未供给担保、一房二賣、衡宇被查封等违约举動。故判决：（一）消除首旅團體、北亚公司于2006年3月签定的《關于哈尔滨華風國贸中間旅店（暂命名）之讓渡协定》；（二）北亚公司返還首旅團體预支款4.5亿元；（三）北亚公司雙倍返還首旅團體定金3亿元；（四）北亚公司给付首旅團體状師费50万元；（五）北亚公司向首旅團體付出財富顾全费3775420元；（六）本案仲裁费3107550元由北亚公司包袱。因仲裁费已經過首旅團體预交，北亚公司應直接给付首旅團體代其垫付的仲裁费3107550元。以上北亚公司應向首旅團體付出的金錢总计757382970元，北亚公司應自判决作出之日起10日内给付终了。過期按民事訴訟法第232条劃定打點。
仲裁时代，北京仲裁委于2006年11月28日向一审法院提交首旅團體的財富顾全申请。一审法院于2006年11月30日作出（2006）黑高立保字第7号民事裁定，查封北亚公司价值7.55亿元人民币或等值財富，包含案涉衡宇在内的十余栋在建工程。查封刻日為二年。一审法院又于2008年11月13日、2009年11月17日、2010年11月22日、2011年11月8日、2012年11月12日、2013年11月13日、2014年11月14日、2015年11月12日、2018年11月2日陸续作出（2007）黑高法执字第12-2号、（2007）黑高法执字第12-3号、（2007）黑高法执字第12-6号、（2007）黑高法执字第12-8号、（2007）黑高法执字第12-9号、（2007）黑高法执字第12-10号、（2007）黑高法执字第12-11号、（2007）黑高法执字第12-12号、（2007）黑高法执字第12-13号履行裁定，继续查封上述財富。2007年4月25日，首旅團體向一审法院申请履行上述仲裁判决，该院于2007年4月27日立案履行。
另查明，華風家俱公司建立于2002年1月31日，公司類型為有限责任公司。自2002年1月22日至5月10日时代，以銀行轉账方法分八笔共向華風房地產公司轉款2212万元，别離是2002年1月22日轉款600万元、2月4日轉款300万元、3月1日轉款100万元、3月4日轉款50万元、3月19日轉款800万元、3月28日轉款两笔50万元與300万元、5月10日轉款12万元。華風房地產公司在轉款當日向華風家俱公司出具单元来往資金结算单子，载明交款事項為告貸。
還查明，2002年2月4日下战书，哈尔滨市人民當局召開市长辦公集會。2002年2月7日，哈尔滨市人民當局辦公厅印發的集會决定事項記要記录，本次议题為關于國贸大厦、黄金公寓房地產項目讓渡等有關問题。集會听取了哈尔滨新恒基扶植成长有限公司（如下简称新恒基公司）賣力同道關于扶植項目标汗青环境和今朝與北亚公司协定讓渡该項目有關环境的報告请示。集會决议，黄金公寓項目由新恒基公司依照原计劃報审……國贸大厦、黄金公寓的配套人防工程待項目讓渡给北亚公司後，由北亚公司依照有關劃定在相連的九万平方地皮開辟扶植中予以兼顾斟酌。2002年3月1日，北亚公司與華風房地產公司签定了一份《联建协定》，两邊就融資扶植等有關事項重要商定，北亚公司賣力國贸大厦和黄金公寓項目。華風房地產公司賣力華風國際商城項目，開辟扶植全進程及扶植投資均由華風房地產公司賣力，利润分派按投資比例计较。2002年9月23日，北亚公司與華風房地產公司又签定了一份《互助协定书》，该协定载明，两邊就北亚公司具有利用權和開辟扶植的地皮與華風房地產公司联建，互助項目位于哈尔滨市經濟開辟區内，赣水路以北，嵩山路以西，湘江路以南，“黄金公寓”东侧新计劃路以东围合而成的面积65096.1平方米地皮。北亚公司按修建面积每平方米900元收取定额回報，華風房地產公司賣力開辟扶植、資金投入及贩賣事情，相干事項可合法利用北亚公司名义與印鉴。
2003年5月9日，北亚公司取患了華風國際商城商品房预售允许證。
2003年8月30日，華風家俱公司經由過程華風房地產公司就案涉衡宇签定两份《商品房交易合同》，北亚公司加盖公章，上述两份《商品房交易合同》又于2006年4月10日在房產部分举行联機存案预售挂号。两份合同商定，北亚公司将華風國際商城B2栋1单位101号、B2栋2单位101号商品房出售给華風家俱公司，衡宇按套计较总价款為22112825元，付款方法100%現金交纳。
2005年11月7日，華風房地產公司向華風家俱公司出具《许诺函》，该函载明，因華風房地產公司與北亚公司结合開辟華風國際商城，因急需大量資金，華風房地產公司受北亚公司的拜托，曾向華風家俱公司融資，累计融資22112825元。北亚公司為保障華風家俱公司資金平安，已于2003年8月30日以融資总额為购房款总额签定商品房交易合同。現華風房地產公司代表北亚公司许诺：如一年内仍没法還款，華風家俱公司有權直接實行商品房交易合同。
2005年12月26日，華風世贸廣場批示部、華風房地產公司、華風家俱公司、黑龙江華風修建工程有限公司（如下简称華風修建公司）B區項目部四方就案涉衡宇签定《衡宇移交书》，四方均加盖章章。该《衡宇移交书》载明：“華風房地產公司與北亚公司于2002年9月23日签定《互助协定书》，商定两邊结合開辟，北亚公司以地皮利用權出資，華風房地產公司賣力項目全数投資和衡宇贩賣。華風家俱公司采辦華風世贸廣場B2栋衡宇，共两套，修建总面积8845.13平方米，总价款22112825元；2003年8月30日，華風家俱公司與北亚公司签定《商品房交易合同》，余款已交付。現将该栋衡宇交付给華風家俱公司利用。附：1.大門钥匙两把；2.交付衡宇由華風家俱公司自行辦理利用；3.配套工程的维修與完美由華風修建公司继续賣力；4.合同商定的產權及驗收手续由開辟方继续打點”。經辦人華風房地產公司員工逄一鸣、華風修建公司魏轩作為證人出庭證明其介入签定协定的究竟，華風修建公司電工霍金洲出庭證明其介入移交的究竟。
2006年，因哈尔滨仲裁委員會受理華風修建公司與華風房地產公司、北亚公司申请仲裁案件，華風修建公司申请財富顾全，華風家俱公司用案涉衡宇為華風修建公司財富顾全申请供给担保。哈尔滨市香坊區人民法院于2006年10月18日對華風家俱公司法定代表人刘云举行扣問。刘云報告，用其公司采辦的華風國際商城B2栋衡宇举行担保，价值22212825元，已全款交付，辦不了產權證，但合同已存案。同日，哈尔滨市香坊區人民法院作出（2006）香法执字第660号民事裁定與（2006）香法执字第660-2号协助履行通知书，查封结案涉衡宇。
至一审法院审查时，包括案涉衡宇在内的“華風國際商城項目”工程未完工驗收。
一审法院認為，按照《最高人民法院關于合用<�中華人民共和國民事訴訟法>的诠释》第三百一十三条關于“對申请履行人提起的履行贰言之訴，人民法院經审理，依照以下情景别離处置：（一）案外人就履行标的不享有足以解除强迫履行的民事權柄的，裁决准予履行该履行标的；（二）案外人就履行标的享有足以解除强迫履行的民事權柄的，裁决驳回訴訟哀求”之劃定，按照各方當事人的訴辩主意及该院的庭审环境，解决本案争议的關頭問题在于：華風家俱公司是不是享有足以解除强迫履行的民事權柄。從華風家俱公司主意的民事權柄和當事人各方的訴辩主意来看，本案合适買受人對挂号在被履行人名下的不動產提出贰言的情景，應重要参照《履行贰言和复议劃定》第二十八条的劃定“款項债權履行中，買受人對挂号在被履行人名下的不動產提出贰言，合适以下情景且其權力可以或许解除履行的，人民法院應予支撑：（一）在人民法院查封以前已签定正當有用的书面交易合同；（二）在人民法院查封以前已正當占据该不動產；（三）已付出全数价款，或已依照合同商定付出部門价款且将残剩价款依照人民法院的请求交付履行；（四）非因買受人本身缘由未打點過户挂号”举行审查，華風家俱公司的民事權柄如合适该条劃定的要件，便可解除申请履行人對案涉不動產的强迫履行。
關于是不是在查封前签定正當有用书面交易合同的問题。案涉《商品房交易合同》系華風家俱公司經由過程華風房地產公司签定，签定前北亚公司已获得案涉衡宇的《商品房预售允许證》。北亚公司與華風房地產公司签定的《互助协定书》付與華風房地產公司對外贩賣衡宇的權力，北亚公司赞成亦承認華風房地產公司详细經辦，并以北亚公司名义签定《商品房交易合同》，不但是那时有授權，過後亦有追認的意思暗示。故《商品房交易合同》系北亚公司、華風房地產公司、華風家俱公司的真實意思暗示。首旅團體主意華風家俱公司與華風房地產公司為民間假貸担保法令瓜葛，而非真實的衡宇交易瓜葛。華風家俱公司亦不否定其最初與華風房地產公司為告貸瓜葛。從實行進程看，告貸究竟產生在2001年1月至5月时代，《商品房交易合同》签定于2003年8月30日，後于2005年12月26日移交衡宇，又于2006年4月10日存案挂号，再于2006年10月18日在哈尔滨市香坊區人民法院為華風房地產公司顾全申请供给担保，人民法院對華風家俱公司法定代表人刘云举行查询拜访，刘云報告的购房环境與本案基本领實一致。上述究竟與响應證据表現时候均在首旅團體申请仲裁以前，客觀性较强，首旅團體未能举示充實證据否認上述究竟，亦未举示證据證明華風家俱公司存在协助華風房地產公司或北亚公司匹敌首旅公司债務的歹意。華風家俱公司在華風房地產公司大额告貸持久未予了偿的环境下，两邊有来由、有權力從新構成以房抵债的意思暗示，并以签定《商品房交易合同》、交付衡宇等方法現實實行，系二公司對本身權柄的处罚。現首旅團體未能举示證据證明案涉合日本減肥藥推薦,同的签定属于《中華人民共和國物權法》第一百八十六条劃定的制止流押情景，首旅團體作為申请履行人亦无權主意合用《最高人民法院關于审理民間假貸案件合用法令若干問题的劃定》（如下简称《民間假貸司法诠释》）第二十四条“當事人以签定交易合同作為民間假貸合同的担保，告貸到期後告貸人不克不及還款，出借人哀求實行交易合同的，人民法院應按民間假貸法令瓜葛审理”的劃定。故華風家俱公司與北亚公司签定的案涉两份《商品房交易合同》系签约方的真實意思暗示，不存在违背法令、行政律例强迫性劃定的情景，應認定正當有用。
關于華風家俱公司是不是在查封前正當占据的問题。正當占据是不動產買受人對外公示的一種方法，是對不動產現實节制的一種究竟状况，占据究竟需產生在人民法院查封以前。本案中，華風世贸廣場批示部、華風房地產公司、華風家俱公司、華風修建公司B區項目部四方于2005年12月26日签定《衡宇移交书》，向華風家俱公司交付钥匙、移交衡宇，可證其實人民法院查封前正當占据案涉衡宇。
關于華風家俱公司是不是付出全数价款的問题。華風家俱公司在签定《商品房交易合同》以前，以告貸方法向華風房地產公司轉款2212万元，并举示銀行轉账凭證與收条，可認定告貸究竟現實產生，首旅團體對此不予承認，主意告貸不真實，但未供给證据對轉款究竟予以辩驳，一审法院對首旅團體该項主意不予支撑。北亚公司虽未零丁出具购房款收条，但在《商品房交易合同》中已载明現金交付，在《衡宇移交书》中也明白签定《商品房交易合同》时余款已交付，應视為北亚公司、華風房地產公司、華風家俱公司對2212万元告貸作為抵顶全数购房款告竣合意，并實行终了。首旅團體還主意華風家俱公司與華風房地產公司為联系關系瓜葛，付出金錢多是其他開辟項目發生的，告貸金额是拼集而来。華風家俱公司與華風房地產公司在本案究竟產生進程中，确有法令文书可表現統一时代開辟多個工程項目，但首旅公司仅提出其猜疑，未举示證据證明本案的轉款用于其他開辟項目。在此时代，二公司确也曾存在法定代表人統一、高管职員交织任职等情景，但欲确認二公司為法令意义上的联系關系公司，不克不及仅凭职員混淆举行認定，還應存在二公司营業混淆、財富混等同致使各自財富没法區别，损失公司自力人格的情景，才能确認存在联系關系瓜葛。但首旅團體在未能周全地、充實地举證證明或阐明正當事由的环境下，哀求人民法院依權柄调取相干證据，一审法院仅凭現有證据没法审查确認二公司属法令意义上的联系關系公司。故首旅公司该項主意根据不足，應承當举證不克不及的晦气後果，一审法院不予支撑。
關于案涉衡宇未打點產權挂号缘由的問题。因案涉衡宇至今未打點完工驗收，客觀上不具有打點產權挂号的前提。即未能打點衡宇所有權變動挂号非華風家俱公司缘由而至。
综上，華風家俱公司所享有的民事權柄，合适《履行贰言和复议劃定》第二十八条的劃定，可解除申请履行人首旅團體對案涉衡宇的强迫履行。首旅團體的訴訟哀求缺少究竟和法令根据，一审法院不予支撑。按照《履行贰言和复议劃定》第二十八条、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七条和《最高人民法院關于合用<�中華人民共和國民事訴訟法>的诠释》第三百一十三条的劃定，裁决以下：驳回顾旅團體的訴訟哀求。案件受理费152364.3元，由首旅團體包袱。
二审中，首旅團體提交了两份證据：1.《關于實行<�商品房贩賣合同>體谅备忘录》（如下简称《备忘录》），拟證實華風家俱廚具清潔,公司與北亚公司在法院查封以前未告竣以房抵债的合意，未签订正當有用的衡宇交易合同。而且在法院查封以前，華風家俱公司未正當占据案涉衡宇。華風家俱公司質證認為，《备忘录》的構成是為了在2005年12月26日向華風家俱公司現實交付衡宇而签定的，第三段第一条、第二条商定“交付”是指過户，其實不是現實交付衡宇。北亚公司承認《备忘录》的真實性、联系關系性和正當性，但認為固然案涉衡宇交易合同是在查封以前構成的，但在2006年以後北亚公司現實没有介入訴争衡宇的買賣，後续究竟没法确認。2.七台河仲裁委員會（七仲裁字[2007]5号）判决书，拟證實華風家俱公司在法院查封kubet ae,前未正當占据案涉衡宇。華風家俱公司質證認為，七台河仲裁委員會于2012年10月21日通知布告撤消上述判决书，该判决书没有證實效劳。北亚公司也認為该判决书被撤消，已落空證實效劳。
華風家俱公司向本院提交以下證据：1.2012年12月21日黑龙江日報，拟證實七仲裁字[2007]5号判决书已被撤消，不具备正當性。首旅團體質證認為，该份證据没有原件，并對質据的正當性、證實目标均不予承認。北亚公司對该證据承認。2.新浪財經引自2005年4月11日黑龙江日報的“商品房交易合同联機存案轨制行将周全启動”的報导、新浪消息中間援用2005年4月7日糊口報“哈市施行商品房交易合同联機存案”的報导、原哈尔滨市房產室第局2005年6月22日公布的《關于對汗青遗留開辟扶植項目举行贩賣存案統计的通知》、北亚公司2006年1月26日為案涉項目打點合同联機存案申请书。拟證實哈尔滨市于2005年5月15日起頭施行商品房交易合同联機存案轨制，造成案涉衡宇交易合同签定时候與存案时候相距较长，不克不及以此否認華風家俱公司提交證据的真實性。首旅團體質證認為，上述證据属于视听證据，應經由過程公證方法才能确當真實性，華風家俱公司未完成举證责任。而且2005年哈尔滨市起頭施行联機存案挂号其實不能證實2006年1月華風家俱公司才打點相干手续是公道的。北亚公司質證認為，對付消息報导不颁發質證定見，联機存案手续是2006年頭打點的，但联機存案的商品房交易合同签定时候是2003年，详细缘由不清晰。
本院經审查認為，首旅團體提交的證据《备忘录》的签定主體北亚公司、華風家俱公司均不否定该份證据的真實性，本院對该份證据真實性予以認定。對付首旅團體供给的七仲裁字[2007]5号判决书，連系華風家俱公司供给的辩驳證据，首旅團體對该判决书是不是產生法令效劳未能進一步證實，本院對该份證据不予認定。華風家俱公司供给的有關案涉衡宇打點合同联機存案的相干證据及其證實目标，與本案認定究竟无關，本院對该组證据不予認定。
首旅團體在一审中提交的北亚公司與華風房地產公司于2006年4月10日签定的“關于以房產典質给债權人一事的解决”内容的《协定书》复印件，華風家俱公司在一审中質證認為该份协定书系复印件而且北亚公司否定该份协定书。經核實，在一审法院招集的庭前集會傍邊，北亚公司認為上述协定书的真實性需庭後核實，并未否認其真實性。在二审中，北亚公司在代辦署理定見中阐明，“按照用印記實記录，4月10日两邊协定书商定，北亚房地產理解并赞成華風房地產經由過程商品房贩賣合同情势向其联系關系公司融資，如在2006年末前了偿终了，華風房地產公司賣力消除上述售房合同。厥後，北亚房地產其實不领會是不是還款，售房合同是不是實行或交付衡宇。”据此，因首旅團體并不是上述协定书的签约主體，不克不及固然持有该份协定书的原件，北亚公司在二审代辦署理定見中承認按照公章利用記录，曾在上述协定书中加盖章章。再連系上述协定书中所称告貸、签定售房合同和打點预售挂号等究竟可以或许與本案查明的《商品房交易合同》等相干合同文底细互印證。该份协定书的真實性理當予以認定，一审裁决的認定有误，本院予以改正。
本院對一审法院認定的基本领實予以确認。
另查明，2006年4月10日北亚公司與華風房地產公司签定《协定书》商定，“两邊對乙方（華風房地產公司）以往将A一、B二、C1區典質给债權人一事的解决告竣以下协定：1、两邊结合開辟華風國際商城項目，扶植資金全数由乙方自筹，施工时代，因為資金欠缺，向投資公司等三家企業告貸，為供给担保，以将该項目A1區以3000元每平方米，B2區以2500元每平方米，C1區以3127元每平方米的代价别離與债權人签定商品房贩賣合同的情势，打點了典質。甲方（北亚公司）對此彻底理解并赞成。2、按照哈尔滨市關于商品房需打點预售挂号的劃定，為防止因债權人胶葛而影响工期，甲方赞成與上述债權人签定售房合同，打點预售挂号。3、甲方售房收入除應奉還首率以外，其余金錢應優先偿付上述债權人欠款，如在2006年年末以前将上述金錢了偿终了，乙方賣力消除上述售房合同。”
再查明，2007年4月28日北亚公司與華風家俱公司签定《關于實行〈商品房贩賣合同〉體谅备忘录》商定，“北亚公司與華風房地產公司曾结合開辟華風國際商城項目。因項目資金問题，那时北亚公司的重要賣力人曾拜托華風房地產公司向外告貸，為此，華風房地產公司曾向華風家俱公司告貸22112825元。為包管華風家俱公司上述資金的平安，北亚公司那时的重要賣力人也赞成以其開辟的華風國際商城項目中的B2栋1-8层，以商品房贩賣给華風家俱公司的情势為華風家俱公司的上述資金供给担保……可是過後北亚公司一向无力了偿華風家俱公司的上述告貸。為此，華風家俱公司一向请求北亚公司按《商品房贩賣合同》的商定，實行衡宇交付义務。可是，按《商品房贩賣合同》的商定，北亚公司已跨越交房日期长达3年4個月之久，上述衡宇仍未完工而底子不克不及按合同商定交付。北亚公司與華風家俱公司一致認為，北亚公司未能定期交付衡宇，其缘由有不少，為此，現北亚公司與華風家俱公司两邊就解决《商品房贩賣合同》實行一事告竣如下體谅备忘录：1、按照北亚公司原重要賣力人代表北亚公司與華風家俱公司签定的正當有用的上述两份《商品房贩賣合同》，和北亚公司的今朝現實状态，北亚公司赞成華風家俱公司關于将上述衡宇按今朝在建工程近况過户（交付）给華風家俱公司的请求；同时决议于10日内将過户手续交付给華風家俱公司，由華風家俱公司自行打點過户手续，過户手续用度由華風家俱公司自行承當。同时，華風家俱公司正式暗示抛却對北亚公司返還告貸的主意。”
本院認為，本案的争议核心有二：一是基于案涉衡宇，華風家俱公司與北亚公司之間構成何種法令瓜葛；二是華風家俱公司對案涉衡宇是不是享有足以解除人民法院强迫履行的民事權柄。
（一）基于案涉衡宇，華風家俱公司與北亚公司之間構成何種法令瓜葛
連系首旅團體的上訴来由，其重要訴訟思绪是先否認華風家俱公司主意的告貸究竟的真實性，并在此根本长進一步阐明若是告貸究竟是真正的，那末案涉《商品房交易合同》的性子也是為告貸供给担保，并不是真正的衡宇交易。据此，本院针對首旅團體的重要上訴来由阐發以下：
1.華風家俱公司主意的22112825元告貸瓜葛是不是存在。首旅團體主意，该金錢来往账目其實不彻底產生于案涉項目联建以後；華風家俱公司提出履行贰言时提交的付款凭證数额與本次訴訟中提交的汇款凭證数额纷歧致，與《许诺函》上記录的融資总额也纷歧致，结算票据存在疑點；華風家俱公司其實不能确認與華風房地產公司之間是不是存在告貸合同（合意）。本院認為，訴争告貸的轉账时候產生在案涉《联建协定》签定以前，但其實不能仅以时候在先即否認该金錢與案涉項目扶植融資款无關；首旅團體對華風家俱公司提交的汇票凭證和《许诺函》中金錢额度提出贰言，但该贰言其實不否能定金錢產生劃轉的究竟；金錢付出和到期還本付息是果断告貸瓜葛的两個根基要素，而是不是存在告貸合同并不是果断告貸法令瓜葛是不是建立的需要前提。首旅團體提出因華風家俱公司與華風房地產公司系联系關系公司，理當严酷审查華風家俱公司一方提交的證据，但不克不及是以罢黜首旅團體關于否認訴争告貸究竟存在的證實责任。一审裁决的認定是連系了華風房地產公司為投資案涉項目對外融資的究竟和與華風家俱公司之間產生告貸的究竟，另有案涉《联建协定》《互助開辟协定》《协定书》和北亚公司的承認等證据左證，而不是唯一上述两家公司之間的銀行轉账凭證、来往資金结算票据和《许诺函》。本院對首旅團體提出的華風家俱公司與華風房地產公司之間不存在真正的告貸瓜葛這一上訴来由，不予支撑。且連系本院二审認定的《协定书》及《备忘录》两份證据的内容，可以進一步印證華風家俱公司與華風房地產公司存在告貸瓜葛，一审法院该項認定究竟清晰，本院予以保持。
2.基于案涉衡宇，北亚公司與華風家俱公司之間是讓與担保仍是告貸變化為购房款。首旅團體主意案涉《商品房交易合同》的性子是為告貸供给担保，理當合用《民間假貸司法诠释》第二十四条劃定举行审理認定。而且《存案录》的签定时候晚于人民法院對案涉房產的查封时候，北亚公司无權對案涉房產举行处罚，以物抵债协定究竟上也没法获得實行。華風家俱公司辩称，2003年8月签定《商品房交易合同》，2005年12月移交衡宇，2006年4月存案挂号，2006年10月為别人顾全申请供给担保，上述究竟均產生在首旅團體申请查封以前。案涉《商品房交易合同》系北亚公司、華風房地產公司、華風家俱公司的真實意思暗示。而且按照案涉《许诺函》《衡宇移交书》的記录，已将告貸變化為购房款，而不是對假貸的担保。
從華風家俱公司角度而言，其主意與北亚公司構成商品房交易合同瓜葛的重要究竟按照是签定了《商品房交易合同》又打點联機存案挂号手续；華風房地產公司向華風家俱公司所作《许诺函》；華風世贸廣場批示部、華風房地產公司、華風家俱公司及華風修建公司B區項目部配合構成的《衡宇移交书》等。經查，案涉告貸究竟產生以後，華風家俱公司與北亚公司签定《商品房交易合同》，後又打點联機存案挂号手续，但联機存案挂号的法令意义是避免訴争衡宇產生再次轉賣的情景，并不是認定買賣性子的决议性身分。華風房地產公司单方出具的《许诺函》中明白記录“如一年内仍没法還款，贵公司有權直接實行商品房交易合同”，即在案涉《商品房交易合同》签定两年以後，華風房地產公司依然许诺還款，而華風家俱公司并未提出贰言。案涉《衡宇移交书》并没有北亚公司現實加入，華風家俱公司至今未證實北亚公司作為衡宇移交方的究竟。訴訟中，北亚公司承認華風房地產公司為投資案涉項目可對外举行告貸和為担保告貸平安而签定衡宇交易合同，但對付将訴争告貸變化為购房款的究竟暗示并未介入，其實不知情。上述《衡宇移交书》不克不及證實北亚公司與華風房地產公司、華風家俱公司将告貸變化為购房款的合意。
從首旅團體角度而言，其主意案涉買賣的法令性子系為告貸供给担保的重要究竟按照包含：1.華風房地產公司单方出具的《许诺函》已阐明華風房地產公司代表北亚公司许诺，如一年内没法還款，華風家俱公司有權直接實行衡宇交易合同；2.2006年4月10日签定的《协定书》亦阐明華風房地產公司為筹集扶植資金對外告貸，北亚公司為供给担保，以将華風國際阛阓項目A1區、B2區、C1區（案涉衡宇属于B2區）别離與债權人签定商品房贩賣合同的情势，打點了典質；3.首旅團體提交的華風家俱公司與北亚公司于2007年4月28日告竣的《备忘录》記录，為保障華風家俱公司告貸資金（22112825元）的平安，北亚公司赞成以商品房贩賣给華風家俱公司的情势為華風家俱公司的上述資金举行担保，為此签定了《商品房贩賣合同》并打點了预售联機存案手续。而且就《商品房贩賣合同》實行告竣的體谅中亦阐明北亚公司赞成交付（過户）给華風家俱公司，同时華風家俱公司正式抛却主意告貸的權力。
综合以上證据，可以或许證實案涉《商品房交易合同》签定目标是為了包管華風家俱公司告貸的資金平安而以案涉衡宇作為担保，且直至2007年4月華風家俱公司才许诺抛却主意告貸的權力。一审法院于2006年11月30日作出裁定查封案涉房產，故在人民法院查封时，案涉《商品房交易合同》的性Force Sensor子属于對華風家俱公司告貸的担保，两邊當事人并未構成真正的衡宇交易合同瓜葛。在人民法院查封以後，不管華風家俱公司是不是構成以物抵债或以告貸變化為购房款，都不克不及扭轉案涉《商品房交易合同》的性子。一审裁决認定華風家俱公司與北亚公司在人民法院查封以前已構成正當有用的衡宇交易合同瓜葛，認定究竟不清，本院予以改正。此外，關于華風家俱公司提出上述查封未在挂号構造举行挂号，不產生法令效劳的問题。根据《最高人民法院關于人民法院民事履行中查封、拘留收禁、冻结財富的劃定》第九条劃定，未打點挂号手续的，不得匹敌其他已打點了挂号手续的查封举動。故案涉房產的查封是不是打點了挂号，其實不影响查封的效劳。華風家俱公司的该項主意，本院不予支撑。
（二）華風家俱公司對案涉衡宇是不是享有足以解除人民法院强迫履行的民事權柄
根据《最高人民法院關于合用<�中華人民共和國民事訴訟法>的诠释》第三百一十三条的劃定，本案审理的是案外人華風家俱公司對案涉衡宇是不是享有解除履行的民事權柄，即在人民法院對案涉衡宇采纳查封辦法时，華風家俱公司對案涉衡宇享有何種權力，可否解除北亚公司對案涉衡宇享有的權力。首旅團體、華風家俱公司均對根据《履行贰言和复议劃定》第二十八条認定華風家俱公司對案涉房產的權力可否解除履行提出了訴辩定見。本院综合阐發認為，履行贰言案件的审查與履行贰言之訴案件的审理其實不不异，《履行贰言和复议劃定》第二十八条作為本案审理的参照根据，该条是關于无错误不動產買受人物權等待權的庇護前提，而物權可以或许正當變更的条件因此物權變更為内容的债權合同建立并有用。本案中，固然北亚公司與華風家俱公司签定了《商品房交易合同》，但该合同是為華風家俱公司告貸的奉還供给的一種担保，案涉告貸举動與《商品房交易合同》之間的瓜葛直至案涉衡宇被人民法院查封并未產生扭轉。故基于對案涉《商品房交易合同》法令性子的認定，其响應的法令後果并不是案涉衡宇產權變更。華風家俱公司其實不具存案涉衡宇買受人的主體身份，案涉《商品房交易合同》其實不合适《履行贰言和复议劃定》第二十八条第一項的要件本色。一审法院認定案涉《商品房交易合同》正當有用合适《履行贰言和复议劃定》第二十八条第一項的劃定，合用法令毛病，本院予以改正。如上所述，在人民法院對案涉房產查封时，華風家俱公司與北亚公司签定案涉《商品房交易合同》的真實意思是為華風家俱公司的告貸資金平安供给保障。華風家俱公司對案涉衡宇享有的是案涉衡宇可以作為一般责任財富申请履行的權力。该權力的属性并不是所有權、他物權或應受出格庇護的债權，而案涉衡宇的所有權人是北亚公司。是以，華風家俱公司（案外人）對案涉衡宇享有的權力不克不及解除人民法院對作為案涉衡宇所有權人的北亚公司（被履行人）的履行。
别的，北亚公司主意其已向一审法院提起申请不予履行（2007）京仲裁字第0307号仲裁判决一案，一审法院已開庭审理且還没有审结，本案應傍邊止审理。本案是華風家俱公司针對案涉衡宇提起的履行标的贰言之訴，理當审查案涉衡宇可否作為北亚公司的財富予以履行。（2007）京仲裁字第0307号仲裁判决内容是消除北亚公司與首旅團體之間的買賣合同，北亚公司向首旅團體返還金錢。故上述仲裁判决内容其實不触及案涉衡宇，其實不影响本案對案涉衡宇作為履行标的可否履行的認定。在北亚公司申请不予履行（2007）京仲裁字第0307号仲裁未获得人民法院支撑以前，其實不影响本案關于案涉衡宇可否作為履行标的的审理。
综上，一审裁决認定究竟不清，合用法令有误，本院予以改正。首旅團體的上訴哀求建立，本院根据《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十条第一款第二項之劃定，兒童玩具,裁决以下：
1、撤消黑龙江省高档人民法院（2018）黑民初341号民事裁决；
2、准予對位于哈尔滨市南岗區湘江路、嵩山路、赣水路街坊的華風國際商城項目B2栋1单位101号、B2栋2单位101号衡宇的履行。
一审案件受理费152364.3元，二审案件受理费152364.3元，总计304728.6元，由黑龙江華風家俱装潢質料市場有限公司包袱。
本裁决為终审裁决。
审 判 长 余晓汉
审 判 員 李盛烨
审 判 員 丁俊峰
二〇一九年十一月二十九日
法 官 助 理原楠楠 |
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發表於 2023-4-17 20:50:01
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