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標題: 高院法官:法院判决继续履行房屋買賣合同需符合哪些条件? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-4-17 20:52
標題: 高院法官:法院判决继续履行房屋買賣合同需符合哪些条件?
問题提出：正當有用的衡宇交易合同，一方明白暗示回绝實行合同，相對于方在何種环境下可以主意继续實行合同？

案件名称：原告宋某某與被告陈某、某房地產信息咨询公司衡宇交易合同胶葛案。

▌法院概念：

當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定的，理當承當继续實行、采纳解救辦法或补偿丧失等违约责任。現原告请求继续實行衡宇交易合同，被告亦不克不及阐明本案存在其它不克不及继续實行的法定情景，被告理當协助原告打點過户手续等继续實行之义務。

▌案情简介

上訴人（原审被告）：陈某。

被上訴人（原审原告）：宋某某。

被上訴人（原审被告）：某房地產信息咨询公司。

涉案衡宇位于天津市和平區西安道與长沙路交口东北侧诚基經贸中間××号，所有權人系被告陈某。2016年1月12日經被告某房地產信息咨询公司居間先容，原告與被告陈某签定衡宇交易居間合同，商定原告采辦涉案衡宇。因涉案衡宇另有貸款余额未還清，且有典質挂号。两邊商定由原告垫資，由被告陈某于2016年2月28日前還清貸款并撤消典質他項權證。别的，三方出格商定原告将定金25万付出给被告某房地產信息咨询公司，由被告某房地產信息咨询公司保管。後三方签定弥补协定，商定被告陈某所得房款238万元為净得款，垫資及违约金由原告承當。庭审中，原告與被告某房地產信息咨询公司均承認垫資所必要資金由某房地產信息咨询公司賣力，因垫資發生的利錢及因提早還款發生的违约金由原告賣力。签定合同當日原告付出被告某房地產信息咨询公司定金25万元。

因被告陈某系貸款合同主體，被告陈某當庭暗示2016年2月1日预约還款後銀行一向没有复兴，2月28往後德律風接洽銀行，銀行暗示3月不容许清貸，四、5月才能還款。每個月27日是還款日，没有實时清貸致使原告必要了偿2016年二、3两個月的貸款，由于原告许诺垫資，想讓原告承當這两個月的銀行貸款，故2016年3月8日發短信给原告及被告某房地產信息咨询公司，由其包袱该分外的用度并于3月10日前了债貸款，不然将消除合同。原告收到短信後第二天即到一审法院告状立案。

另询被告陈某承認商定净得房款238万中包含有垫付的用度，即必要将垫資的部門奉還给原告。涉案衡宇存在典質，典質權報酬中國工商銀行股分有限公司天津河北支行，典質刻日自2015年4月9日至2045年4月9日。經询原告暗示赞成给付全款并了债銀行貸款以涤除典質權。

宋某某向一审法院告状哀求：1.判令被告陈某继续實行與原告签定衡宇交易合同，将位于天津市和平區西安道與长沙路交口东北侧诚基大厦××号衡宇過户到原告名下，被告某房地產信息咨询公司予以共同；2.因拖延實行，致使原告没法收取現租户2016年1月12日至2016年4月12日时代的房錢丧失16500元及10%的税费1650元。

一审法院裁决：1、被告陈某到中國工商銀行股分有限公司天津河北支行打點典質貸款了债手续，全数用度由原告包袱，了债终了後被告陈某當即到房管部分打點典質權撤消手续；2、裁决第一項履行终了後旬日内，被告陈某协助原告打點涉案衡宇所有權轉移挂号，将天津市和平區西安道與长沙路交口东北侧诚基大厦××号衡宇過户至原告名下，全数税费由原告包袱；3、裁决第二項履行终了三日，原告给付被告全数房款，详细数额為213万减去用于了偿中國工商銀行股分有限公司天津河北支行的貸款，不含原告應承當的因提早了债貸款應付出的违约金；4、裁决第二項履行终了三日，被告源益某房地產信息咨询公司付出被告陈某代為收取的定金25万元；5、驳回原告其他訴訟哀求。本案訴訟受理费1188leo娛樂城無法登入，元，减半收取594元，顾全费10000元，原告宋某某包袱5000元，被告陈某包袱5594元。

▌各方概念

宋某某概念：陈某未實行合同义務存在违约举動，宋某某没有违约举動。赞成一审裁决，哀求二审法院驳回上訴，保持原判。

陈某概念：1.《弥补协定》明白商定由宋某某承當垫資义務，但其明白暗示回绝實行。某房地產信息咨询公司虽暗示愿意承當垫資义務，但陈某其實不承認，该条目依法不具有法令效劳，且某房地產信息咨询公司未現實垫資，是以，陈某有權依法消除合同。2.宋某某未能供给證据證明宋东珏付出赵鑫的金錢系為訴争衡宇付出的定金。3. 衡宇交易合同存在實行停滞，涉案衡宇有銀行典質，現貸款未了债终了，没法继续實行。4. 一审法院存在未通知第三人介入訴訟、未释明索赔權或限制告状刻日而直接裁定消除查封等步伐违法举動，加害了陈某的根基訴訟權力。

▌法院概念

一审法院概念：原告與二被告签定的衡宇居間合同系其真實意思暗示，不违背法令律例强迫性劃定，一审法院予以确認。

被告陈某以原告没有将定金付出给被告主意消除合同，但两邊在衡宇交易合同中出格商定，定金付出给被告某房地產信息咨询公司而非被告陈某，現原告付出定金的方法合适合同商定，被告陈某以该来由主意消除不克不及建立，一审法院不予支撑。

被告陈某抗辩主意合同商定原告應于2016年3月25日前付出被告支票借款,房款238万元，現未按商定付出该金錢，属于违约。衡宇交易居間合同商定被告陈某應于2016年2月28日前先行還清貸款并撤消典質他項權證，然後于2016年3月15日前到房管部分签定《天津市房產交易协定》并交纳残剩房款和打點貸款。現被告陈某還没有打點他項權刊出手续，也未通知原告交纳用于提早了债典質權的用度，更未到房管部分签定《天津市房產交易协定》，即還没有达到付出房款238万的前提，被告陈某以该来由消除合同亦不克不及建立。

被告陈某主意涉案衡宇有銀行典質，現銀行貸款未了债终了，合同继续存在實行停滞，没法继续實行。按照《中華人民共和國物權法》劃定，典質时代，典質人未經典質權人赞成，不得讓渡典質財富，但受讓人代為了债债務歼灭典質權的除外。經询原告赞成代為了债债務以歼灭典質權，原告以该来由主意不克不及继续實行不克不及建立。

按照合同律例定，當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定的，理當承當继续實行、采纳解救辦法或补偿丧失等违约责任。現原告请求继续實行，被告陈某亦不克不及阐明本案存在其它不克不及继续實行的法定情景，原告请求继续實行，二被告协助原告打點過户手续的訴訟哀求，一审法院應予以支撑。

對付原告主意没法收取現租户的房錢及税费丧失，現原告還没有获得衡宇所有權，也未就房錢收取举行商定，現向被告陈某主意房錢丧失无法令和究竟根据，一审法院亦不予支撑。

二审法院概念：合同是當事人之間設立、變動、终止民事權力义務瓜葛的协定。依法建立的合同受法令庇護。當事人理當依照商定周全實行本身的义務。本案上訴人陈某、被上訴人宋某某與被上訴人某房地產信息咨询公司签定的衡宇交易居間合同系其真實意思暗示，具备法令效劳。该合同明白商定被上訴人宋某某應将定金付出给某房地產信息咨询公司，被上訴人宋某某在签定合同當日即以案外人宋东珏的名义将定金25万元存入被上訴人某房地產信息咨询公司法定代表人赵鑫账户内，實行了合同所劃定的义務，上訴人陈某以被上訴人宋某某未付出定金而主意其违约的哀求缺少究竟根据，本院不予支撑。

两邊合同另商定，由被上訴人宋某某承當了债房貸垫資义務，但貸款銀行通知上訴人陈某2016年4月5日方可了债貸款，是以，被上訴人宋某某在该日期前将房款存入上訴人陈某貸款账户便可，上訴人陈某请求被上訴人宋某某于2016年3月10日前了债貸款不然将消除合同亦缺少法令根据，一审法院對其消除合同的哀求不予支撑并没有不妥。另，按照《中華人民共和國物權運彩場中，法》劃定，典質时代，典質人未經典質權人赞成，不得讓渡典質財富，但受讓人代為了债债務歼灭典質權的除外。現被上訴人宋某某赞成代為了债债務以歼灭典質權，上訴人主意合同不克不及继续實行不克不及建立。

因被上訴人宋某某主意继续實行合同，上訴人不克不及举證證實本案不具备继续實行的法定情景，故一审法院裁决继续實行，上訴人和被上訴人某房地產信息咨询公司协助被上訴人宋某某打點過户手续是准确的，本院予以确認。

一审法院审理本案其實不存在违背老虎機玩法,法定步伐的地方，上訴人陈某主意一审法院步伐违法缺少根据，本院不予采信。

综上所述，陈某的上訴哀求不克不及建立，應予驳回；一审裁决認定究竟清晰，合用法令准确，應予保持。按照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一項之劃定，裁决以下：驳回上訴，保持原判。

▌法官點评

1.继续實行合同的前提與形态

在衡宇交易合同中，賣方不實行合同环境下，買方常常會请求继续實行合同，包含：向賣方付出价款、賣方协助打點過户手续、賣标的目的買方交付衡宇等。而買方的這些哀求可否得到支撑，或说在何種环境下支撑買方的這些哀求，一向是审理衡宇交易案件的難點。

《合同法》第107条劃定：“當事人一方不實行合同义務或實行合同义務不合适商定的，理當承當继续實行、采纳解救辦法或补偿丧失等违约责任。”這里的“继续實行”，也被称作“强迫實行”，系指在违约方不實行合同时，由人民法院以裁决确認的方法强迫违约方继续實行合同约界说務的违约责任方法。

强迫實行固然是合同實行的继续，依然是實行原合同债務，但它統一般的實行合同债務的举動有以下區分：一是實行时候分歧，强迫實行的时候晚于實行原合同债務的时候；二是作為法令劃定的民事责任方法，强迫實行比正常合同實行增长了一层國度强迫，多了一层品德和法令對违约举動的否認性评价。强迫實行属于违约责任的方法，并不是纯真的合同债務的實行。合用强迫實行包含如下要件：存在违约举動；违约方可以或许继续實行性合同；守约方哀求违约方继续實行合同。

按照《合同法》第110条的劃定，以下几種情景不合用继续實行：法令上或究竟上不克不及實行；债務的标的不适于强迫實行或實行用度太高；债權人在公道刻日内没有请求强迫實行。在上述三種环境下，守约方不克不及强行请求违约方現實實行，即便經由過程訴訟主意强迫實行也得不到法院的支撑。在此情景下，守约方只能请求违约方付出违约金或补偿因不實行合同所酿成的丧失。

《合同法》第110条第1項劃定的“法令上或究竟上不克不及實行”，又被称為“實行不克不及”，是作為债權客體的给付不成能的状况。该条则将實行不克不及區别為“究竟上的實行不克不及”和“法令上的實行不克不及”两個觀點。究竟上的實行不克不及指基于天然法例的實行不成能，好比合同标的物灭失致使的實行不克不及；法令上的實行不克不及指基于法令劃定的實行不成能，好比因合同商定的标的物為法令制止買賣的物致使合同實行不克不及。在合同實行不克不及情景下，守约方请求违约方继续實行合同的訴訟哀求，不克不及得到支撑。

2.實践中對衡宇交易案件中继续實行問题的处置法则

在房价安稳时，衡宇交易合同當事人一方违约时，违约不會造成太大丧失，相對于方對标的衡宇可選擇余地较大，守约方常常主意违约方承當付出违约金或补偿相干丧失，而不请求违约方继续實行合同。而在房价呈現大幅颠簸时，一方违约常常會给對方带来庞大丧失，守约方更愿意選擇相對于方继续實行合同，来保護本身的權柄。本案环境便是如斯，原告宋某（買方）與被告陈某（賣方）經中介居間签定衡宇交易合同，涉案衡宇系被告所有，另有貸款未還，合同商定由原告垫資清貸後，被告刊出典質權挂号，两邊打點過户手续，全数用度由原告承當，後被告提出消除合同，原奉告至法院请求被告继续實行合同。本案所涉的衡宇交易買賣恰逢房价短时間内暴涨，合同中商定的违约金数额已较着低于房价的涨幅，本案原告選擇请求被告继续實行合同来保護本身的正當權柄。

本案中，两邊當事人签定了房產交易协定，但還没有签定《天津市房產交易协定》（即所谓的房管局“網签协定”）。但法院認為，本案其實不具有《合同法》第110条劃定的不得请求继续實行的情景，综合斟酌房地產行政主管部分定見、合同實行進度、金錢交付环境、衡宇現實状况等身分，确認具有继续實行的前提，裁决被告實行衡宇交易合同。與一般案件比拟，本案所涉衡宇交易合同有一項出格商定，即，“因涉案衡宇另有貸款余额未還清，且有典質挂号。两邊商定由原告垫資，由被告陈某于2016年2月28日前還清貸款并撤消典質他項權證。”買方賣力為涉案衡宇的貸款余额垫資代為了债，為合同继续實行扫清了停滞。

各地法院的裁判引导定見一般也承認，在不存在實行的實際坚苦，且不存在《合同法》第110条劃定不得请求继续實行情景的，守约方请求继续實行合同的，理當予以支撑。比方，《北京市高档人民法院關于审理衡宇交易合同胶葛案件合用法令若干問题的引导定見（试行）》（京高法發[2010]458号）第22条劃定：“衡宇交易合同签定後，一方當事人分歧意继续實行，愿意以承當响應违约责任為价格消除合同，而另外一方對峙请求继续實行，經审查合同继续實行不存在實際坚苦的，理當裁决两邊继续實行合同，但合同還有解商定金等商定或合适《合同法》第一百一十条劃定情景的除外。”又如，《上海市高档人民法院關于审理“二手房”交易案件若干問题的解答》（2005年12月16日）第6条劃定：“依照商定周全實行合同义務是合同實行的一項基来源根基则。是以，除合同還有商定或呈現可单方消除合同的法定情景外，不管是合同签定後的预期违约仍是合同實行期届满後的現實违约，如另外一方果断请求继续實行的，除合适《合同法》第一百一十条劃定外，應责令两邊继续實行。在實行义務的同时，另外一方另有其他丧失的，理當补偿丧失。”再如，《天津市高档人民法院關于依法妥帖审理衡宇交易合同胶葛案件的通知》（津高法[2016]158号）第4条劃定：“當事人依照房地產行政主管部分的请求签定《天津市房產交易协定》今後，一方已依约實行重要义務并主意继续實行合同，另外一方回绝實行產權過户、交代房款、交付衡宇等後续合同义務，除属于《合同法》第一百一十条劃定情景之外，人民法院應予支撑。當事人已签定房產交易协定或已與房產中介機構签定包括居間内容的房產交易协定，但還没有签定《天津市房產交易协定》的，一方主意继续實行合同，另外一方回绝實行合同义務的，除属于《合同法》第一百一十条劃定情景之外，人民法院應综合考量房地產行政主管部分定見、合同實行進度、房款交付环境、衡宇現實状况等身分，肯定涉案衡宇交易合同是不是具有继续實行的前提。若是具有继续實行合同前提的，人民法院可以支撑當事人继续實行合同的訴訟哀求。若是不具有继续實行合同前提的，人民法院可以向當事人释明没法履行的危害，并告訴其可以變動訴訟哀求。當事人對合同的實行與消除有出格商定的，從其商定。當事人请求继续實行合同，理當在訴訟哀求中明白详细實行内容，如付出购房款、交付衡宇、打點產權過户挂号等。對付出賣人不實行產權過户义務的，買受人可以按合同商定请求出賣人實行產權過户义務，但不克不及直接哀求人民法院确認衡宇產權归其所有。”天津市高档人民法院的這一劃定，明白了是不是支撑衡宇交易合同继续實行，應以在房管部分签定“網签协定”為节點，對付已颠末“網签”的合同，一般應准予合同继续實行；而對付還没有“網签”的合同，在综合考量房地產行政主管部分定見、合同實行進度、房款交付环境、衡宇現實状况等身分的环境下，若是没有實行上的停滞，亦應准予合同继续實行。

當事人在提出继续實行合同的訴訟哀求时，理當明白继续實行的详细事項。《北京市高档人民法院關于审理衡宇交易合同胶葛案件若干疑問問题的集會記要》（京高法發［2014］489号）第11条劃定：“當事人请求继续實行衡宇交易合同，但訴訟哀求中没有详细實行内容的，法院理當向當事人释明，请求其變動訴訟哀求明白详细實行内容，如付出购房款、交付衡宇、打點衡宇過户挂号等，并告訴仅裁决继续實行合同存在實行内容不明白没法履行的危害；當事人對峙不變動的，可以按照當事人的哀求作出响應的裁决，并告訴當事人在實行中產生新的争议可就详细實行内容另行告状。”《天津市高档人民法院關于依法妥帖审理衡宇交易合同胶葛案件的通知》（津高法[2016]158号）第4条亦有雷同劃定：“當事人请求继续實行合同，理當在訴訟哀求中明白详细實行内容，如付出购房款、交付衡宇、打點產權過户挂号等。”

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