台灣律師團隊交流論壇

標題: 案说合同法 | 未明确房号的拆迁安置房買賣合同為预约合同 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-4-17 20:50
標題: 案说合同法 | 未明确房号的拆迁安置房買賣合同為预约合同
【阐明】

日读一判，系法令贸易雙驱動的万程互市團隊的逐日固定進修會。本文分享的案例，系咱们于2023年4月3日團體進修的案例。

依照有關法令、律例、政策的请求，本日起，咱们進修分享的案例，将隐去主體及案号信息。给您带来未便，咱们深表歉意。

如您需案例全文，请留言留下您的邮箱地點，咱们會尽快放置發送。

【裁判要旨】

安顿房交易合同中，签定合同时安顿房尚在扶植中，所购衡宇的房号暂未肯定，两邊仅在合同中商定标的系多套安顿房中此中一套，该合同的标的為可選擇标的，属于可選擇之债范围。固然案涉合同标的明白，但因為所购衡宇的房号未予以明白，還需两邊在衡宇建成後予以明白，该合同性子應為预约合同，當事人一方违约，守约方可以主意违约责任。

【訴訟主體】

原告：杨某某

被告：鲜某某、王某某

【相干法条】

《中華人民共和國民法典》第七条民本家兒體從事民事勾當，理當遵守诚信原则，秉承诚笃，固守许诺。

《中華人民共和國民法典》第四百九十五条當事人商定在未来一按期限内订立合同的認购书、订购书、预订书等，组成预约合同。當事人一方不實行预约合同商定的订立合同义務的，對方可以哀求其承當预约合同的违约责任。

《中華人民共和國民法典》第五百零九条第一款當事人理當依照商定周全實行本身的义務。

《中華人民共和國民法典》第五百七十八条當事人一方明白暗示或以本身的举動表白不實行合同义務的，對方可以在實行刻日届满前哀求其承當违约责任。

【根基案情】

原告杨某某訴称：2018年8月5日，被告将位于西部物流園的安顿房（在建）一套賣给原告，由原告一次性付出房款19万元。被告為了讓原告安心，将衡宇征收抵偿安顿协定书、合同号0127及王某某的身份證号與王某某的成婚證书复印件一并交给原告，并取代王某某在购房合同书上签了王某某之名，合同签定見效後，原告于2018年8月6日原告一次性付清购房款19万元。但被告收到安顿房後拒不践约交付给原告，為保護原告正當權柄，訴至法院，哀求：1.判令被告将位于修文县扎佐襄阳路與西部物流園大道之間扎佐物流園5栋12层4号一套住房當即移交原告，并打點相干產權過户手续；2.哀求法院裁决被告從2019年8月4日起，每個月付出原告未交房违约金400.00元，直至移交屋子止；3.由被告承當本案的訴訟用度。

被告鲜某某辩称，1.我是在没有颠末被告王某某赞成的环境下與原告签定的合同，合同上王某某的署名是我代签的；2.那时賣這個屋子的时辰是由中心人先容的，我给了中心人5,000.00元，我其實不晓得這個房是不是具备可交易性；3.我简直收到了原告的付出的案涉衡宇的购房款19万元，但對付原告请求交付的案涉5-12-4衡宇我已賣给别人了，我如今任何一套衡宇都不肯意交付给原告。

被告王某某辩称：我分歧意鲜某某出賣案涉屋子，對付被告鲜某某出賣屋子给原告的事變我其實不知情，我既未見過原告，也未在案涉合同上签過字，是以，分歧意向原告交付任何一套衡宇。

【法院查明】

被告鲜某某與被告王某某于1997年挂号成婚，系伉俪瓜葛。2015年4月24日，因修文县扎佐镇西部物流大道扶植及物流園項目必要，被告王某某名下位于修文县扎佐镇中山南路158号总面积233.49平方米的衡宇被征收。修文县衡宇征收辦理局與被告王某某签定蚊蟲叮咬止癢藥,了《衡宇征收抵偿安顿协定》，經由過程產權更调的方法举行衡宇征收抵偿，被告王某某可得到安顿區住房叁套，套内面积240.00平方米（每套衡宇套内面积為80㎡）。2018年8月5日，被告鲜某某與原告杨某某签定《衡宇交易协定》商定：“賣房方（甲方）鲜某某身份證号码：52………12购房方（乙方）杨某某身份證号码52……42乙方因栖身必要向甲方采辦住房一栋，……1、甲方将其具有自力產權的位于扎佐镇西部物流安顿點衡宇一套（衡宇征收抵偿协定附後），套内面积约80平方米，賣给乙方；2、购房款：人民币拾玖万元整（￥190000.00）；3、付款方法：合同签定後一次性付出；4、甲方许诺：……2.自签定本协定起，包管将该衡宇按商定代价售给乙方，时代不得忏悔或将衡宇出售给第三人。3.依照前述营業的必要，實时签定各項合同文件和打點各類手续；4.自协定签定一年後，即2山茶花油減肥膠囊,019年8月4日原由安顿房未交付导致甲方未能将衡宇交付乙方利用，甲方按5元/平方米、共80平方米计较违约金给乙方；5.交房面积不低于套内面积80平方米，大于80平方米小于88平方米由甲方补齐當局相干差价後将衡宇交付乙方；6.自协定签定後，乙方具有本衡宇的处理權，包含國度征收抵偿等一切归乙方所有，甲方不得以任何来由和情治療牛皮癬,势举行干與。……6、违约责任1.若是甲方违约，回绝将衡宇交付乙方，應向乙方补偿是以遭到的丧失。……甲方：鲜某某王某某。乙方：杨某某”原告杨某某和被告鲜某某均具名承認，甲方题名处的“王某某”署名為签定合同时被告鲜某某代签。在庭审進程中，被告王某某明白不追認2018年08月05日被告鲜某某與原告杨某某所签定的《衡宇交易协定》，同时暗示并未授燒燙傷治療權鲜某某代签其名字，也分歧意向原告杨某某交付任何一套安顿房。2018年8月6日，原告杨某某向被告鲜某某付出了房款190,000.00元。2019年11月24日，被告王某某經由過程公然抽签的方法抽取了扎佐物流園小區安顿房住房编号為1-4-4号（現實套内面积90.94平方米）、5-1-6号（現實套内面积91.32平方米）及5-12-4号（現實套内面积90.84平方米）三套住房。2020年7月8日，原告杨某某向被告鲜某某發送了短信：“鲜某某：你好！你2018年8月5日賣给我的位于修文县扎佐襄阳路與西部物流大道之間的扎佐物流園拆迁安顿补尝房一套。現當局對你补尝房的位置、栋、层、号已明白。你曾说：我是第一個先買。你家补尝的三套房由我選一套。現我選5-12-4号這套（即5栋12栋4号）。望守约，尽快交房并打點過户手续。”被告鲜某某并未复兴该短信。2020年9月7日，被告王某某所選西部物流安顿房項目房号1-4-4号、5-1-6号及、5-12-4号三套住房，可以打點入住相干手续，被告王某某领取了该三套房钥匙。以後，原告杨某某與被告鲜某某并未签定弥补协定明白两邊采辦的衡宇详细是哪一套。

另查明：被告鲜某某称已于2020年9月6日與案外人余某签定《衡宇交易协定》将案涉5-12-4号安顿房賣给结案外人余某并已交付，可是屋子临时不克不及過户。原告杨某某與被告鲜某某均称在2018年8月5日签定《衡宇交易协定》时不克不及明白采辦的是哪一套安顿房，以後亦未對采辦的是哪一套安顿房告竣一致协定。

【法院認為】

法院見效裁判認為：關于案涉合同是不是建立的問题，本院認為本案《衡宇交易协定》建立并有用，来由以下：起首，债的标的為债務人應為的特定举動，亦即给付。基于债的标的是不是可以由當事人選擇，可以将债區别為简略之债與選擇之债。简略之债，其标的是单一的，當事人没有選擇的余地；選擇之债，指于数宗给付中，得選定其一為给付标的之债。本案中交易合同的标的為拆迁安顿衡宇，因為签定合同时，安顿衡宇的房号暂未肯定，故两邊在合同中商定标的系安顿三套衡宇中此中一套，故案涉合同的标的為可選擇标的，案涉合同所触及之债為可選擇之债，原判認為以案涉合同标的不明白為由認為合同未建立毛病。其次，現无證据證實案涉合同存在违背法令等无效情景，即使王某某未在案涉合同上具名，但按照《最高人民法院關于审理交易合同胶葛案件合用法令問题的诠释》（法释〔20128号）第二条“當事人一方以出賣人在缔约时對标的物没有所有權或处罚權為由主意合同无效的，人民法院不予支撑”的劃定，案涉协定仍属有用协定。固然案涉合同标的明白，但因為所购衡宇的房号未予以明白，還需两邊在衡宇建成後予以明白，故本院認為两邊签定的《衡宇交易协定》本色上為预约合同性子。

關于衡宇可否交付给上訴人的問题。按照本院二审現場查勘和在物業公司处领會的环境，三套安顿衡宇的此中两套已在物管公司处已變動挂号户主，该變動挂号與被上訴人向本院提交的證据可以或许相互印證。固然5-1-6衡宇在物業公司处暂未變動挂号户主，但被上訴人已亦提交開端證据證明该套衡宇已另售别人并交付，同时两邊在签定合同时未對房号予以明白，後期也未對详细交付哪套衡宇协商一致，故本院認為上訴人请求交付衡宇的主意不克不及建立。至于合同不克不及實行後的相干丧失，當事人可另行主意。

【裁判成果】

贵州省修文县人民法院于2021年3月12日作出【】号民事裁决：驳回原告杨某某的訴訟哀求。

一审宣判後，原告不平裁决，提出上訴。

贵州省贵阳市中级人民法院于2021年7月8日作出【】号民事裁决：驳回上訴，保持原判。该案件已產生法令效劳。

歡迎光臨台灣律師團隊交流論壇 (https://bbs.thaitown1.com.tw/)